一位“改善型”的朋友，今年家中要添人進(jìn)口，對(duì)上海長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目考察了好幾個(gè)月，夫妻倆都對(duì)一套330平方米的頂樓復(fù)式心動(dòng)了。這套房子不僅要耗盡他所有的現(xiàn)金，還必須賣掉原來(lái)的公寓，并貸上一部分款。 正準(zhǔn)備簽約的關(guān)口，上周開(kāi)始爆發(fā)銀行“錢(qián)荒”。不僅銀行股受重創(chuàng)，地產(chǎn)股也成為重災(zāi)區(qū)，投資者認(rèn)為銀根收緊，以資金為生命的地產(chǎn)行業(yè)這次玩不轉(zhuǎn)了。雖然銀行承諾他的貸款不受影響，但他卻不敢下手了，給我打了一個(gè)小時(shí)的電話，探討房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到底會(huì)不會(huì)很快到來(lái)，會(huì)不會(huì)像他買股票一樣，一買就跌；但又怕像賣股票一樣，一賣就漲。 “錢(qián)荒”的真正涵義到底是什么？ 用央行的話來(lái)說(shuō)，銀行作為一個(gè)行業(yè)并不缺錢(qián)，只不過(guò)是把錢(qián)放錯(cuò)了地方。近年來(lái)銀行發(fā)現(xiàn)，通過(guò)在銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借，還有發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，只需要3%左右的年化成本就能方便快捷地獲得大量資金，再用上杠桿工具，就在金融系統(tǒng)內(nèi)空轉(zhuǎn)或者投向“影子銀行”系統(tǒng)，比如信托，就可以獲得10%~30%的年化收益。而且這樣的交易占用自己的資本金很少。 銀行認(rèn)為，只要安排好到期資金計(jì)劃，循環(huán)往復(fù)，就可以“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”套利。但近期熱錢(qián)流出和央行貨幣政策從緊，尤其是央行沒(méi)有如銀行業(yè)預(yù)期那樣“放水”，導(dǎo)致不少金融機(jī)構(gòu)誤判，沒(méi)有準(zhǔn)備好到期資金安排，出現(xiàn)了短暫的流動(dòng)性枯竭甚至違約，進(jìn)而造成市場(chǎng)恐慌情緒蔓延，本來(lái)資金寬裕的四大行也收緊資金，于是形成了這次“錢(qián)荒”。 短期的問(wèn)題通過(guò)央行一系列手段得到了平息，股市也絕地反擊。從短期看，銀行只是受到一次不大不小的“警告”。從地產(chǎn)公司的角度來(lái)看，銀行不會(huì)大規(guī)模收緊貸款，更重要的是，現(xiàn)在主流地產(chǎn)公司的資金主渠道已經(jīng)去貸款化了，一二線城市的供需關(guān)系沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。所以剛需們期盼的“銀根緊縮——地產(chǎn)公司資金鏈斷裂——拋售房產(chǎn)——房?jī)r(jià)大降”短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。 但長(zhǎng)期來(lái)看，央行和中央政府的目標(biāo)是明確的，銀行資金必須投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，雖然這個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)包括正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但并不健康的地方土地財(cái)政和一些中小房地產(chǎn)公司將長(zhǎng)期受到重壓。從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)有一定利空作用。 由于多次調(diào)控，主流地產(chǎn)公司趨利避害，大大降低了對(duì)銀行貸款的依賴性。資金來(lái)源一是來(lái)自自身銷售周轉(zhuǎn)，這個(gè)渠道由于此前一年多的旺銷，積累了足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備；二是國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)發(fā)債。 但小公司和地方政府這兩個(gè)渠道都不通暢，很多開(kāi)始依賴信托渠道，這也與銀行“錢(qián)荒”掛上了鉤。被央行批評(píng)的“資金放錯(cuò)了地方”，這個(gè)“地方”一是金融體系內(nèi)的空轉(zhuǎn)；二是地方融資平臺(tái)；三就是通過(guò)多道轉(zhuǎn)手流向中小地產(chǎn)商的信托產(chǎn)品。 后兩者的本質(zhì)，就是無(wú)法通過(guò)正常貸款審核程序的“類次貸產(chǎn)品”，被銀行和信托公司梳妝打扮，并以高利率引誘，把本應(yīng)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金放進(jìn)了這些“錯(cuò)誤的地方”。 地方融資平臺(tái)通常都以土地增值收益為抵押，但連銀行都不愿接受的抵押品，其質(zhì)量可想而知。當(dāng)信托等影子銀行渠道被壓縮，長(zhǎng)期來(lái)看，作為土地市場(chǎng)壟斷方的地方政府，在地價(jià)方面的議價(jià)能力會(huì)大大下降。對(duì)于習(xí)慣“小馬拉大車”的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，日子將非常難過(guò)，要么退出市場(chǎng)，要么尋找獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。 摘錄自騰訊房產(chǎn)上海站 |
