財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人日前透露，開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存是房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀。下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行“簡(jiǎn)并”。 據(jù)了解，目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中至少存在城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅等10種稅。 分析人士認(rèn)為，政府“簡(jiǎn)稅”是想通過(guò)此舉減少房地產(chǎn)稅收體系中的重復(fù)收稅問(wèn)題，并以此減少交易環(huán)節(jié)的成本。不過(guò)也有專家指出，財(cái)政部未來(lái)可會(huì)走“先簡(jiǎn)后增” 的路子。“簡(jiǎn)并稅種，減少交易環(huán)節(jié)稅，可能是在為增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示。 龐雜的房地產(chǎn)稅收 謝旭人表示在交易環(huán)節(jié)，稅種太多且重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重。 對(duì)于什么是“簡(jiǎn)稅”，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就是要對(duì)一些重復(fù)征稅的環(huán)節(jié)進(jìn)行精簡(jiǎn)、合并，減少房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的征稅。 由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，涉及行業(yè)多，在每一個(gè)交易環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生不小的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。 購(gòu)房者在購(gòu)置新房時(shí)必須繳納契稅、印花稅；而在二手房交易環(huán)節(jié)，賣房人要交個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，買房人則要繳契稅、印花稅等。 而開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所繳納的各種稅費(fèi)，遠(yuǎn)多于買賣房屋的稅種。 一位政府研究人員告訴記者，在開(kāi)發(fā)商的成本中，政府因素占了相當(dāng)大的比重。 “我們對(duì)房產(chǎn)綜合成本構(gòu)成進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本約占60%；這其中30%為土地成本，另外30%為材料、運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)成本。而除去開(kāi)發(fā)商約20%的利潤(rùn)外，另外有約20%用在了各種稅費(fèi)的支出上。也就是說(shuō)政府因素在成本中占近一半，其中稅費(fèi)約占了整個(gè)成本中約二成的比例。”上述研究人員說(shuō)。 上海一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，在新房交易環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)商要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等。除了這些明的稅收，各區(qū)、鎮(zhèn)甚至街道，還有名目繁多的攤派稅收或費(fèi)用。 就此問(wèn)題，上海一家房企向記者透露了在開(kāi)發(fā)中的部分稅費(fèi)。 “除了土地稅增值等大類的稅種，在具體的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)還會(huì)遇到很多隱性的稅費(fèi)，比如教育附加費(fèi)、城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)、市容費(fèi)。更有意思的是，一些城市的區(qū)里或鎮(zhèn)里已經(jīng)收了環(huán)衛(wèi)費(fèi)，還要交垃圾清掃費(fèi)；原因是環(huán)衛(wèi)費(fèi)是環(huán)衛(wèi)局收的，而垃圾清掃費(fèi)是鎮(zhèn)里或區(qū)里收的，用于清理建筑垃圾。由于開(kāi)發(fā)過(guò)程中要運(yùn)輸大量材料，還要向相關(guān)的交通部門繳納名目不同的費(fèi)用。”上海長(zhǎng)寧區(qū)一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，為了保持開(kāi)發(fā)過(guò)程順暢，開(kāi)發(fā)商不得不繳納種種稅收，這種種開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅和費(fèi)加起來(lái)也是一筆不小的成本。 對(duì)于房產(chǎn)稅收過(guò)多，上實(shí)城開(kāi)董事局主席兼總裁倪建達(dá)近日指出，房地產(chǎn)不是暴利，而是暴稅。 “很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，但不如說(shuō)它是暴稅行業(yè)。所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行等其它相關(guān)行業(yè)。開(kāi)發(fā)商短時(shí)間內(nèi)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上結(jié)算的利潤(rùn)很豐厚，但繳的稅更多。”倪建達(dá)說(shuō)。 為房產(chǎn)稅鋪路？ 對(duì)于房地產(chǎn)中重復(fù)征收稅費(fèi)的問(wèn)題，蔡為民指出，很多時(shí)候都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的一部分。 “稅收過(guò)多也會(huì)推高房?jī)r(jià)，而這部分成本最終要由購(gòu)房者來(lái)買單。房地產(chǎn)的稅費(fèi)重，最終都會(huì)加重買房者的負(fù)擔(dān)。”蔡為民在接受記者采訪時(shí)表示。 至于簡(jiǎn)并的方式，有專家建議在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的地區(qū)，將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，甚至也可以將土地增值稅一同并入。 中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，政府應(yīng)在逐步降低契稅稅率的基礎(chǔ)上逐步廢止契稅。“契稅類似于房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，屬于總額征稅而且每次交易都要征稅，重復(fù)征稅嚴(yán)重。”施正文認(rèn)為，未來(lái)在房產(chǎn)稅逐步推開(kāi)且稅率提高的前提下，契稅應(yīng)該廢止。 但上海社會(huì)科學(xué)院研究員顧建發(fā)指出，契稅被廢止的可能性很小。 “契稅屬于地稅，是地方重要的稅源之一。如果取消契稅，地方上實(shí)行的壓力較大。最有可能簡(jiǎn)并的是一些小的稅費(fèi)，比如教育附加費(fèi)、城市建設(shè)費(fèi)等。”顧建發(fā)說(shuō)。 專家認(rèn)為，房地產(chǎn)的“簡(jiǎn)稅”不僅僅是減輕房產(chǎn)交易負(fù)擔(dān)這么簡(jiǎn)單。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，謝旭人關(guān)于“簡(jiǎn)稅”的主張，其實(shí)已經(jīng)指出了未來(lái)房地產(chǎn)稅收改革的方向。 “有可能是在為房產(chǎn)稅的推廣和鋪開(kāi)做準(zhǔn)備。因?yàn)槿绻粚?duì)交易環(huán)節(jié)減稅，直接征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)的負(fù)稅成本無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加重。”蔡為民指出。 謝旭人在談及房地產(chǎn)稅收改革方向的問(wèn)題時(shí)指出，政府正在研究逐步在全國(guó)推廣房產(chǎn)稅。謝旭人透露，財(cái)政部門將在總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，研究逐步在全國(guó)推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)，同時(shí)還將推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。 “簡(jiǎn)化稅收，實(shí)質(zhì)上就是要削減一部分交易環(huán)節(jié)的稅收。而減少交易環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，有可能增加持有環(huán)節(jié)的稅收。”蔡為民表示。 而顧建發(fā)在接受記者采訪時(shí)指出，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的“簡(jiǎn)稅”并不意味著“減稅”。 “房地產(chǎn)整體的稅收應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅減少。目前的思路是減少交易環(huán)節(jié)收稅，增加持有環(huán)節(jié)征稅。也就是說(shuō)，房產(chǎn)交易成本可能降下來(lái)了，但房產(chǎn)持有的成本卻可能增加了。而增加的這部分，應(yīng)該是由小業(yè)主承擔(dān)的。”顧建發(fā)表示，未來(lái)政府極有可能加大對(duì)個(gè)人持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)的征稅力度。 |
